"Gánh nặng" tăng hệ số K

Như Diễn đàn Doanh nghiệp thông tin, mới đây UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn trong năm 2021. Trong đó, đối với các thửa đất tại 04 quận: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng có hệ số K = 2,15.

Trước đó, hệ số điều chỉnh giá đất năm 2020 áp dụng tại các quận này là 1,17 với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, 1,38 đất thương mại dịch vụ. 

Thực tế, nhiều năm nay hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) đang được tăng theo từng năm tại nhiều tỉnh, thành phố. TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhìn nhận, việc tăng hệ số K sẽ làm tăng chi phí làm sổ đỏ đối với người dân, đặc biệt là các hộ dân có nhà nhưng chưa làm sổ đỏ thời gian qua.

“Với các doanh nghiệp bất động sản khi làm dự án phải chuyển đổi, đóng thêm tiền sử dụng đất, chi phí này thực chất sẽ được tính vào làm tăng giá trị căn hộ” – vị chuyên gia lo ngại.

Trong khi đó, đại diện một số doanh nghiệp cũng chia sẻ, với những dự án sắp triển khai việc tăng hệ số K cũng sẽ làm đảo lộn hết kế hoạch tài chính của doanh nghiệp, kéo dài thời gian hoàn thiện thủ tục đầu tư. Bên cạnh đó, để đảm bảo biên độ lợi nhuận, doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh giá bán.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP Invest, trước năm 2016, giá đất chiếm 15-18% giá thành căn hộ nhưng từ năm 2016 đến nay, nếu tính hệ số K trung bình bằng 1,7 - 1,8 thì giá đất đã tăng gấp đôi. Giá đất đang rất cao, thường chiếm từ 20 - 25% giá thành bất động sản, chưa kể đến chi phí giải phóng mặt bằng.

“Hơn nữa, giá đất tăng lên, giá vật liệu đầu vào lên, đương nhiên giá thành xây dựng cũng lên theo, khiến giá bán bất động sản liên tục tăng cao. Nếu thị trường không chấp nhận sẽ dẫn đến tồn kho. Chung quy lại, người “trả chi phí” từ tăng hệ số K vẫn là người dân", ông Nguyễn Quốc Hiệp chia sẻ.

Về phía người dân, hầu hết người bán căn nhà thứ 2 trở lên phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% (trừ khi người bán chỉ có căn nhà duy nhất); còn người mua nhà đất phải nộp lệ phí trước bạ 0,5%. Như vậy, khi giá đất do nhà nước quy định tăng thì giá trị chuyển nhượng tăng, kéo số thuế thu nhập cá nhân đối với người bán căn nhà thứ 2 tăng, đồng thời người mua nhà cũng bị tăng thêm lệ phí trước bạ.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh lo ngại, việc nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng có thể dẫn đến một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp "sổ đỏ", giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng "thị trường ngầm". Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó quản lý, vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội.

Mặt khác, tăng hệ số điều chỉnh giá sẽ khiến mặt bằng giá nhà tiếp tục neo cao, đánh mất cơ hội sở hữu nhà của những người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình.